Kdo v bytovém domu odpovídá za zajištění PENB (průkazu energetické náročnosti budovy)?
Vlastníci nebo společenství vlastníků bytového domu mají podle zákona 406/2000 Sb. o hospodaření energií povinnost zajistit zpracování PENB (průkazu energetické náročnosti budovy). Nejbližší termín splnění povinnosti je do 1. ledna 2015. V dalším textu zkratka OZ znamená Občanský zákoník 89/2012 Sb.
- Pokud je v bytovém domu založeno společenství vlastníků (SV), má povinnost zajistit PENB podle § 7a, odst. 1c, zákona 406/2000 Sb. Společenství vlastníků je právnická osoba podle § 1194, odst. 1, OZ. Při nesplnění povinnosti je spáchán správní delikt s pokutou do 200 tisíc Kč od Státní energetické inspekce. Když společenství vlastníků dostane od SEI pokutu, tak vznikne společenství vlastníků dluh, za který ručí jeho členové (vlastníci bytových jednotek = bytoví vlastníci) v poměru podle velikosti svého podílu (§ 1194, odst.2). Znamená to, když společenství vlastníků pokutu nezaplatí, tak přijde exekutor na každého vlastníka bytové jednotky?
- Pokud v bytovém domu není založeno společenství vlastníků, má povinnost zajistit PENB vlastník budovy podle § 7a, 1c, zákona 406/2000 Sb. Vlastníkem budovy je obvykle více podílových vlastníků (spoluvlastnictví viz § 1115 a následující, OZ). Vzhledem k bytovému domu jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s domem jako jediná osoba (§ 1116 OZ). Pokutu při nesplnění povinnosti dostanou spoluvlastníci jednu společnou, a společně a nerozdílně (§ 1127 OZ) ji budou muset zaplatit, a exekutor může vyrabovat majetek kteréhokoliv ze spoluvlastníků (§ 1127 OZ zní: Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně). To znamená, že SEI může celou dlužnou částku vymáhat na kterémkoliv ze spoluvlastníků. Nejspíše si vybere k žalobě toho, kdo má dostatek peněz pro případnou exekuci a je jednoduše dosažitelný (zdržuje se v ČR na adrese kam lze doručovat). Zároveň všichni spoluvlastníci, pokud to jsou fyzické osoby, spáchají přestupek (společně a nerozdílně). Bude těm, kdo už před tím spáchali jiný přestupek, například při řízení auta, hrozit i odnětí svobody? Být podílovým vlastníkem je tedy mnohem rizikovější než být bytovým vlastníkem v domě, kde bylo založeno společenství vlastníků.
- Zajištěním PENB (průkazu energetické náročnosti budovy) podíloví nebo bytoví vlastníci obvykle pověří osobu odpovědnou za správu domu. Podle § 1190 OZ je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. Správce má právní postavení příkazníka (§ 2430 a následující, OZ), to znamená, že se příkazní smlouvou zavazuje obstarat záležitosti příkazce, což budou budou bytoví nebo podíloví vlastníci. Když osoba pověřená správou domu na příkaz spoluvlastníků domu PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) nezajistí, způsobí tato osoba spoluvlastníkům škodu. Po správci domu potom mohou jednotliví spoluvlastníci chtít škodu nahradit. Předtím ale zřejmě zažijí na vlastní kůži řádění exekutora a možná i kriminál.
Představte si situaci, že správce domu „nevěděl“ nebo „myslel“ nebo ho „nikdo na nic neupozornil“, a PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) nezajistil v zákonném termínu. Jak asi budou vypadat soudní „tahanice“, když po něm budete chtít nahradit škodu? Někdy z něj nic nedostanete, protože „nic nemá“.
Pro spoluvlastníky bytového domu rada na závěr
Přikažte osobě odpovědné za správu domu (nejlépe písemně proti vlastnoručnímu podpisu nebo poštou s doručenkou nebo do datové schránky), aby zajistila PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) nejpozději do zákonného termínu (to je buď do 1. 1. 2015 nebo do 1. 1. 2017 nebo do 1. 1. 2019), a osobně se ujistěte, že to skutečně udělala. Nechte si ukázat zpracovaný PENB a ujistěte se, že byl zpracován oprávněným energetickým specialistou.
Napsal: ing. Vladimír Hrouda pro firmu Hrouda Ltd
